林口房價會跌嗎？用實價登錄看 2024～2026 走勢：成交量、新舊房子單價怎麼變

成交量：2024 下半年開始明顯變少

這是內政部實價登錄，新北市林口區（林口門牌，不含龜山的 A7、A8）住宅大樓、華廈每半年的成交筆數（成屋算登記為住家用的，預售屋算住家用和住商用）：

量少了，那價格呢？要分屋齡看

下面是同一段期間，林口區大樓、華廈「成屋」的一坪中間價（車位價錢和車位坪數都先扣掉），依屋齡分開算：

這些數字怎麼看

• 2024 上半年到 2024 下半年，5 年內和 5～15 年都有往上，15 年以上差不多；2025 年以後，5～15 年和 15 年以上大致持平，上下差一兩萬。
• 5 年內的新房子每半年成交只有幾十到一百筆左右，賣的是哪幾個社區，就會讓數字跳動，看趨勢就好，不要看小數點。
• 2026 年 7 月以後的成交還沒登錄完整，所以這篇先算到 2026 年 6 月。

為什麼「林口房價中位數」看起來一直跳

把新舊房子混在一起算的中位數，2025 上半年到 2026 上半年，從一坪約 47 萬跳到約 54 萬，看起來好像漲了一成多。但分開看，三種屋齡都只差一點點。差別在於：2026 上半年成交的房子裡，5 年內的新房子從兩成變成四成多，新房子單價高，混在一起的數字就被拉上去。（2026 上半年 5 年內新房子，成交中間一半約一坪 55～59 萬。）

還有一個很多人不知道的：實價登錄的成屋資料裡，林口有一半左右其實是預售屋交屋，登錄的是好幾年前簽約的價格。有些網站照登錄時間算，新案交屋多的那一季數字就低、交屋少的那一季就高，看起來像在暴漲暴跌，其實只是交屋的比例在變。

這幾年影響林口房市的政策

政策放寬或收緊，影響的多半是「買得到多少貸款、要準備多少自備款」，不代表房價一定漲或跌。2026 年 9 月這次放寬和青安 3.0 都是最近才發生的，實價登錄還要再幾個月才看得出影響。

• 2023 年 8 月 1 日：新青安（青安 2.0）上路，貸款額度最高 1,000 萬、年限最長 40 年、寬限期最長 5 年，首購族可以貸到的額度和年限都變寬。
• 2024 年 9 月 20 日：央行第七波信用管制，第二戶房貸成數上限降到 5 成、擴大到全國，名下有房子的人買第一戶也不能有寬限期。林口成交量在 2024 下半年明顯變少（成屋從 7、8 月就開始減少，預售屋 10 月以後掉得最多），時間點就在這前後。
• 2026 年 3 月 20 日：央行把第二戶房貸成數上限從 5 成放寬到 6 成，仍不能有寬限期。
• 2026 年 8 月 1 日：青安 3.0 上路，新北房屋總價上限 2,500 萬，申貸時要未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以下。
• 2026 年 9 月 18 日：第二戶房貸成數上限再從 6 成調到 7 成，仍不能有寬限期。

買方怎麼判斷自己看中的那一間

• 看同社區、同屋齡、差不多樓層最近一年的成交，不要看整個林口的平均。
• 成交量少的時候，開價和成交價的差距通常比較大，看到開價不要直接當行情，多比幾筆成交。
• 比含車位的總價時，先把車位扣掉（林口台地 B1 坡道平面車位，現在行情大多一個約 250 萬）。
• 自住的話，通勤、學區、每個月付得起比猜漲跌重要；投資的話，第二戶成數、沒有寬限期、持有稅都要先算進去。

這篇的資料

內政部不動產實價登錄（2023 年第 4 季～2026 年第 3 季公布檔），新北市林口區住宅大樓、華廈（主要用途為住家用），以交易日 2023 年 10 月～2026 年 6 月計算。成交筆數不含親友、員工等特殊交易，成屋也不含預售屋交屋；單價另外不含一樓、一次買好幾戶的整批交易、車位沒有分開標價的交易，並扣除車位價錢和車位坪數。政策日期依中央銀行、財政部公告及媒體報導整理。實價登錄只是參考，本文不提供房價漲跌保證。