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A7 長耀辰建案開箱：今年上半年賣最多的預售案，兩房含車位實際要準備多少錢？
本篇目錄
先講清楚：我不是長耀辰的代銷，也沒有拿這個建案的任何好處。這篇是我用政府的預售屋實價登錄、建案公開資料和新聞整理的，數字都寫了出處，你可以自己查。
最近問長耀辰的人很多，因為它是今年上半年全台賣最多的預售案之一：聯合報引用 591 實價登錄統計是七都第一、259 件交易，工商時報的統計是 212 筆、全台第一（兩家算法不同）。
它在 A7 重劃區文桃路和樂善一路口，一個基地蓋 5 棟、28～29 層，住家 520 戶、事務所 530 戶、店面 13 戶，加起來 1,063 戶，2031 年上半年交屋。房型是 1+1 房、兩房、2+1 房、三房。
我自己看完資料的結論：適合預算抓一千多萬、能等到 2031 年、在 A7 附近上班的首購族；要特別注意的是一半的戶別是「事務所」，挑戶別之前一定要問清楚。
建案基本資料
| 建案名稱 | 長耀辰（預售屋） |
|---|---|
| 投資興建 | 長耀建設（591 新建案登記投資單位為長耀國際興業有限公司） |
| 營造／代銷 | 營造：國原營造（591 資料）；企劃銷售：愛山林 |
| 基地位置 | 桃園市龜山區文桃路與樂善一路交叉口附近（A7 重劃區），土地分區為中心商業區 |
| 規模 | 1 幢 5 棟，地上 28、29 層，地下 7 層，基地約 1,949 坪 |
| 總戶數 | 1,063 戶：住家 520 戶、事務所 530 戶、店面 13 戶 |
| 房型坪數 | 1+1 房約 19 坪、兩房約 21～23 坪、2+1 房約 22～25 坪、三房約 29～30 坪（不含車位，591 資料；實價登錄扣掉車位後的面積大致相符） |
| 車位 | 平面車位約 900 多個（591 寫 905 個、樂居寫 918 個）；實價登錄成交都是坡道平面 |
| 公設比 | 約 35%（591 資料） |
| 預計交屋 | 2031 年上半年（591 資料，以建商公告為準） |
| 接待中心 | 桃園市龜山區文化一路與樂善二路口（591 資料） |
| 建造執照 | (111)桃市都建執照字第會龜01329-01號（591 資料） |
資料來源：591 新建案「長耀辰」建案資料（2026 年 11 月查詢）、內政部預售屋實價登錄（建案名稱、總樓層、都市土地使用分區、車位類別）、聯合報與工商時報 2026 年 6～8 月報導、樂居建案文章。只有一個來源的項目已標出，實際以建商與代銷提供的書面資料為準。
📍 位置與生活機能地圖
點上面的按鈕，地圖會改成顯示長耀辰附近的超市、學校…可以直接放大、拖曳。
位置：A7 重劃區中心，產業園區就在旁邊
長耀辰在 A7 重劃區的中段，文桃路和樂善一路口。離它最近的是上班的地方：樂善科技園區、郵政物流園區走路幾分鐘就到，華亞科技園區開車也不遠。到機捷 A7 體育大學站走路大約 12 分鐘，不是站前宅。
| 地點 | 距離、時間（約） |
|---|---|
| 機捷 A7 體育大學站 | 走路約 900 公尺、12 分鐘；開車約 3～5 分鐘 |
| 文青國中小 | 走路約 600 公尺、8 分鐘 |
| 樂善科技園區 | 走路約 500 公尺、6 分鐘 |
| 中華郵政 A7 物流園區 | 走路約 900 公尺；開車約 2～3 分鐘 |
| 華亞科技園區 | 開車約 5～8 分鐘（約 2 公里） |
| 國立體育大學 | 開車約 5 分鐘（約 2.7 公里） |
| 林口長庚醫院 | 開車約 7～10 分鐘（約 3.5 公里） |
| 國道一號林口交流道 | 開車約 7～10 分鐘（約 4 公里） |
| 三井 Outlet 林口 | 開車約 8～12 分鐘（約 4.7 公里） |
距離用 OpenStreetMap 從文桃路、樂善一路口量的路線距離，時間是不塞車的估計，上下班時段會更久。學區每年依公告和戶籍條件辦理，買之前先問學校或區公所。
產品規劃：小坪數為主，首購族的量最多
從預售屋實價登錄來看，長耀辰賣最多的是兩房，其次是登記成「事務所」的戶別，再來是三房和 1+1 房。下面的坪數是扣掉車位後的登記坪數（含公設）：
成交裡 A、B 棟的戶別幾乎都登記為「事務所」，住家主要在 C、D 棟。同樣大小的格局，用途登記不同，後面會說要注意什麼。
| 房型（成交筆數） | 坪數、適合誰 |
|---|---|
| 1+1 房（26 筆） | 約 19 坪；單身、小倆口，或買來出租給附近上班族 |
| 兩房（167 筆） | 約 21.5～26 坪；首購小家庭、在 A7 附近上班的夫妻 |
| 三房（52 筆） | 約 31 坪；有小孩的家庭，三房是這案最大的住家房型 |
| 事務所（60 筆，0 房） | 約 19～31 坪；用途登記為事務所，不是住家 |
統計：預售屋實價登錄 2026 年 2 月～8 月簽約、建案名稱為長耀辰的成交 310 筆，排除 1 筆已解約、1 筆店面後共 308 筆。房數以登記的「建物現況格局」為準。
格局：先用數字看，現場心得待補
建商的格局圖、家配圖有版權，我不放。從坪數看：1+1 房約 19 坪，兩房大部分在 22～26 坪之間，三房約 31 坪，都是很省的格局，跟 A7 這幾年其他新案的方向一樣，用小坪數把總價壓在一千多萬。
591 資料寫這案的座向規劃是朝北，北向採光比較柔和、夏天比較不熱，但冬天東北季風也會比較直接，挑樓層、挑面向的時候可以一起問。
波媽到接待中心看完樣品屋、拿到格局資料後補上心得：每種房型的動線、收納、陽台和要量的尺寸。
價格：實價登錄的成交，跟你實際要準備的錢
下面是預售屋實價登錄的成交，簽約日期在 2026 年 2 月 10 日到 8 月 10 日之間。每個房型寫「大部分成交」的區間（去掉最高、最低各一成），括號是全部成交的最低～最高：
- 兩房含車位以 1,400 萬計：貸款八成要準備自備款 280 萬；591 寫這案貸款成數 75%，那就要準備 350 萬。
- 三房含車位以 1,750 萬計：貸款八成自備 350 萬；貸款七成五自備約 438 萬。
- 1+1 房不含車位以 960 萬計：貸款八成自備 192 萬；貸款七成五自備 240 萬。
- 預售屋的自備款是從簽約到交屋分期付（訂金、簽約金、工程期款），交屋時另外還有契稅、規費、代書費、貸款設定等，大約總價的 1～2%，要另外準備。
- 月付多少，可以用波媽網站的「新青安 3.0 試算」和「房貸試算」自己算，貸款成數和利率都以銀行核貸為準。
扣掉車位後，住家戶的單價大部分落在每坪約 47～54 萬，樂居的文章也寫約 49～54 萬。坡道平面車位實價登錄拆出來一個約 185～235 萬（全部 160～260 萬）。我平常跟客人講林口台地坡道平面車位的行情是 B1 一個約 250 萬、往下每多一層少約 10 萬，長耀辰地下有 7 層，越下面越便宜。
新聞寫的「總價 980 萬起」「首付 18 萬起」是業者的說法，最低總價是不含車位、樓層較低的小坪數戶別。
| 房型 | 總價：大部分（全部） |
|---|---|
| 1+1 房・不含車位 | 約 910～1,020 萬（903～1,025 萬） |
| 1+1 房・含車位 | 約 1,100～1,170 萬（1,099～1,175 萬） |
| 兩房・不含車位 | 約 1,100～1,250 萬（1,080～1,382 萬） |
| 兩房・含車位 | 約 1,295～1,500 萬（1,249～1,633 萬） |
| 三房・不含車位 | 約 1,480～1,570 萬（筆數少） |
| 三房・含車位 | 約 1,700～1,800 萬（1,660～1,858 萬） |
付款方式：低首付，但不是不用錢
新聞引用代銷的說法：一房首付最低約 18 萬元，以 19 坪的 1+1 房為例，從訂金、簽約到開工階段，加起來約 70 多萬元，部分款項往後排。
各期要付多少、工程款怎麼分、交屋時銀行貸款成數多少，接待中心公布為準，波媽看完後補上付款表。低首付的意思是錢往後挪，不是總價變少，交屋那天要一次準備的錢反而會比較多，簽約前一定要拿到書面付款表。
未來性：哪些已經完成、哪些還在路上
看建設要分清楚「已經做好、可以去看」和「還在規劃、看時程」。廣告常把規劃中的寫成已經確定。
- ✅ 中華郵政 A7 物流園區：2026 年 5 月全面啟用，規劃約 6,000 個就業人口（聯合報、新頭殼）。
- ✅ 樂善科技園區、華亞科技園區：已經有企業進駐上班，例如致茂電子總部（照片可見）。
- ✅ 機捷 A7 體育大學站：已通車，普通車到台北車站約 25 分鐘。
- ⏳ 文青國中小：市府規劃的雙語學校，二期校舍工程在進行中，學區以公告為準。
- ⏳ 國道一號林口交流道南出、北入高架匝道：高公局預計 2027 年初通車（TVBS、工商時報報導），完工後往國道會順一點。
- ⏳ A7 廣場空橋：新聞報導出口離車站還有約 50 公尺，要不要直接連到車站還在評估，不要當成已經確定（自由時報、NOWnews）。
交屋量：A7 這幾年會有多少新房子
這是買預售屋最常被忽略的事：你交屋的時候，附近同時有多少新房子交屋。
我用預售屋實價登錄算：2024 年 9 月到 2026 年 8 月，A7 重劃區（樂善、文桃、文青、牛角坡、長慶、樂學、文禾、文化一二路等路段）的預售屋成交共 988 筆、分屬 20 個建案，長耀辰一案就占 309 筆、約三成。長耀辰全案 1,063 戶，目前登錄的成交還不到三成。
對自住的人：新房子多，代表商店、學校會跟著補，但交屋那幾年也會有很多人在裝潢、出租，大樓會比較吵。對想短期轉手的人：同一案就有上千戶，交屋時同時想賣、想租的人會很多，價格比較難拉開，我不建議用短期轉手的想法買。
統計口徑：預售屋實價登錄，排除已解約；路段以登錄門牌文字篩選，同一建案多期合計，不含成屋與未登錄的戶別。各案完工時間以建商公告為準。
要注意的三件事
看長耀辰之前，這三件事一定要先問清楚：
- 1. 一半是事務所：全案 530 戶登記為事務所，成交裡 A、B 棟幾乎都是。事務所的房屋稅、能不能設籍、貸款成數、能不能用新青安，都可能跟住家不一樣；同一個社區住家和辦公混在一起，管理也會比較複雜。簽約前請代銷和銀行用書面確認你買的那一戶是哪一種用途。
- 2. 要等到 2031 年：從簽約到交屋還有四、五年，這段時間利率、房市、你的工作和家庭都可能變。預售屋的履約保證、工程進度、延遲交屋的罰則，合約要看仔細。
- 3. 量體很大：1,063 戶加上 A7 同期的其他新案，交屋時出租和轉手的競爭會很明顯；電梯、車道、公設在尖峰時段也會比較擠，可以問清楚每棟幾部電梯、車道怎麼規劃。
誰適合，誰建議再想一下
適合：
- ✔ 預算抓一千出頭到一千五百萬、想買新房子的首購族
- ✔ 在樂善、華亞科技園區或郵政物流園區上班，想走路或騎車通勤
- ✔ 可以等到 2031 年，這幾年先租屋或住家裡
- ✔ 能接受大社區、看重公設（591 列有游泳池、健身房、親子遊戲區）
- 再想一下：急著這一兩年就要入住的人；想買來短期轉手賺價差的人；想要純住家、戶數少的安靜社區的人；家裡需要四房、大坪數的人；每天要走路搭機捷、希望五分鐘內到站的人。
總評
一句話：長耀辰是 A7 用小坪數把總價壓低的首購預售案，適合能等、在附近上班的自住族，不適合抓短期價差；挑戶別先確認是住家還是事務所。
| 項目 | 我的看法 |
|---|---|
| 地點 | A7 重劃區中段，離產業園區近，離捷運站要走 12 分鐘 |
| 產品 | 1+1 到三房的小坪數，首購好入手；一半是事務所戶別要分清楚 |
| 價格 | 扣車位每坪約 47～54 萬，在 A7 新案裡算親民的一群 |
| 量體 | 1,063 戶，A7 最大的預售案之一，交屋時出租轉手競爭大 |
| 入手門檻 | 首付低、付款往後排，但交屋那天要準備的錢不少 |
龜山整區的實價登錄，我整理在這 → 看龜山實價登錄・林口買房總整理（A7／A8／A9 怎麼選）
波媽聊聊
我看建案跟看中古屋一樣，先看你每天會碰到的事：上班多遠、小孩讀哪裡、每個月付多少，再來才看漂不漂亮。長耀辰最大的優點是總價門檻低、離上班的地方近；最需要小心的是事務所戶別和要等到 2031 年。
我會再去接待中心看樣品屋、拿付款表，回來把格局和付款方式補進這篇。你想看這案，也可以找我一起去，我幫你把要問的問題列好。
房子沒有十全十美，重點是適不適合你現在的人生階段。
常見問題
問：長耀辰什麼時候交屋？
答：591 新建案資料寫 2031 年上半年，實際以建商公告和合約為準。
問：長耀辰總價大概多少？
答：預售屋實價登錄 2026 年 2～8 月的成交，兩房含車位大部分約 1,295～1,500 萬，三房含車位約 1,700～1,800 萬，1+1 房不含車位約 910～1,020 萬。
問：長耀辰的「事務所」可以住嗎？
答：事務所是用途登記，跟住家的房屋稅、設籍、貸款成數、能不能申請新青安都可能不同。買之前請代銷和銀行用書面確認你那一戶的用途和貸款條件。
問：長耀辰走路到 A7 站要多久？
答：從文桃路、樂善一路口走到機捷 A7 體育大學站約 900 公尺、12 分鐘左右（OpenStreetMap 路線估算）。
問：長耀辰車位多少錢？
答：預售屋實價登錄拆出來的坡道平面車位大部分約 185～235 萬一個。林口台地坡道平面車位的行情大約是 B1 一個 250 萬、往下每層少約 10 萬。
問：長耀辰是不是全台賣最多的預售案？
答：聯合報引用 591 實價登錄統計，今年上半年七都十大熱銷預售案它以 259 件居冠；工商時報的統計是 212 筆、全台第一。兩家統計方式不同，但都排第一。
資料說明
查核日期為 2026 年 11 月 3 日。查核日期 2026 年 11 月 3 日。本文價格來自內政部預售屋實價登錄（簽約日 2026 年 2 月 10 日～8 月 10 日、建案名稱長耀辰，排除已解約與店面），基本資料來自 591 新建案與新聞報導，距離與時間用 OpenStreetMap 估算。林口波媽不是本建案的代銷，與建商無合作關係；本文不是銷售廣告，也不構成投資建議。貸款成數、利率、付款方式以銀行與建商書面資料為準，非保證；交屋量等統計為推估。預售屋實價登錄只是參考，每一戶的樓層、座向、用途、車位都不同，簽約前請以該戶最新文件核對。本文不提供房價漲跌保證。
