賣房子要繳哪些稅和費用？土地增值稅、房地合一稅、房屋稅地價稅怎麼分，屋主一次看懂

一、土地增值稅：算的是土地「公告現值」漲了多少

土地增值稅不是看你賣多少錢，是看這塊地從你上次取得到現在，政府公告的土地現值漲了多少。一般稅率是 20%、30%、40% 三級，漲越多倍，稅率越高。

持有超過 20 年、30 年、40 年，超過 20% 的那一段稅可以分別減徵 20%、30%、40%。

自用住宅 10%：很多屋主不知道可以省

• 一生一次：房子在本人、配偶或直系親屬名下，而且他們在那裡設籍，出售前 1 年沒有出租或營業，都市土地 3 公畝（約 90 坪）以內的部分，可以用 10% 優惠稅率。每個人一輩子用一次。
• 一生一屋：用過一生一次以後才能用。條件更嚴：都市土地 1.5 公畝以內、持有並設籍滿 6 年、出售前 5 年沒有出租營業，而且出售時本人、配偶和未成年子女名下只有這一間房子。
• 要在申報土地現值時就勾選申請，最晚在繳款書的繳納期限前提出，過了就只能用一般稅率。

二、房地合一稅：算的是「賺的那一段」

2016 年（民國 105 年）以後買的房子，賣掉要報房地合一稅。賣價扣掉買進成本、相關費用、已經課過土地增值稅的那段土地漲價，剩下的才是要課稅的所得。

2021 年 7 月以後賣的，稅率照持有期間：2 年以內 45%、超過 2 年未滿 5 年 35%、超過 5 年未滿 10 年 20%、超過 10 年 15%。因為調職、非自願離職這類非自願因素出售，持有 5 年以內也可以用 20%。

自住房地符合條件，賺的部分 400 萬以內免稅，超過的部分只課 10%。條件和戶籍地雷，我另外寫了一篇〈自住換屋怎麼省稅〉。

• 不管賺或賠、有沒有稅，都要在所有權移轉登記完成的隔天起 30 天內申報，逾期會被罰。
• 當初買房的契約、代書費、仲介費、裝修的發票收據都要留著，可以當成本或費用扣除。找不到單據，國稅局只會按成交價的 3% 推算費用，而且最多 30 萬。

三、房屋稅、地價稅：誰繳、怎麼分

房屋稅是發給每年 2 月最後一天登記的屋主，地價稅是發給 8 月 31 日登記的屋主，稅單一開就是整年。

所以年中賣房子，通常會在買賣契約裡約定，以交屋日為界、照天數分攤。這是買賣雙方之間的約定，稅單還是寄給基準日那天的屋主，交屋時一起算清楚就好。

四、其他賣方常見的費用

• 代書費（地政士）：賣方這邊主要是土地增值稅申報、塗銷抵押這些代辦，依地政士報價，簽約前問清楚。
• 塗銷抵押：房子還有貸款，要先把貸款還清、塗銷銀行的抵押權，清償的時間點和方式，簽約時會跟買方、代書約定好。
• 履約保證費：依契約約定由誰負擔。
• 仲介服務費：依委託契約約定，簽約前會講清楚。
• 欠繳的管理費、水電瓦斯、當期稅費，交屋時結清。

這篇的資料

稅率與條件整理自財政部、各區國稅局與地方稅稽徵機關公開說明（2026 年 11 月查證）。稅法和函釋會更新，個案也會因為取得時間、設籍、使用情形不同而有差別。這篇是一般說明，實際以最新法規與稅捐機關認定為準。