房子要留給孩子，贈與、買賣還是繼承？三種方式的稅和風險，還有爸媽自己的保障

一、贈與：現在就過戶

• 贈與稅：2026 年每位贈與人每年有 244 萬免稅額，超過的部分依級距課 10%～20%。房子是用房屋評定現值加土地公告現值計算，通常比市價低。
• 孩子這邊要繳契稅（房屋評定現值 × 6%）和土地增值稅；就算贈與稅在免稅額內，這兩筆還是要繳。
• 最大的代價在以後：孩子將來賣掉，房地合一稅的成本是受贈時的評定現值加公告現值（依物價指數調整），比市價低很多，賺的那一段看起來就很大；持有年數也是從孩子受贈那天開始算，不能把爸媽持有的時間加進來。
• 爸媽贈與後 2 年內過世，這筆贈與要併入遺產總額計算遺產稅。2026 年 8 月修法後，這筆贈與對應的遺產稅，改由受贈的孩子按比例負擔。

二、買賣：孩子要真的付錢

• 父母、子女、祖孫這些二親等以內的買賣，法律上先「視同贈與」。要能拿出孩子實際付款的證明，而且這筆錢不是爸媽借給他、也不是爸媽幫他擔保來的，才會被認定是買賣。
• 孩子要有自己的財力：存款來源、收入能不能付得起貸款，國稅局都可能看。
• 認定是買賣的話，就跟一般賣房一樣：爸媽這邊有土地增值稅、房地合一稅（符合自住可以用優惠），孩子付契稅。孩子以後賣，成本是實際買價。

三、繼承：留到最後

• 繼承不課土地增值稅，也不課契稅。
• 遺產稅：2026 年免稅額 1,333 萬，另外還有配偶、子女、父母、喪葬費等扣除額。
• 孩子以後賣，房地合一稅的持有年數可以把爸媽持有的時間合併計算。爸媽是 2015 年底以前買的，繼承後賣還可能適用舊制，只就房屋部分的所得課稅。
• 要注意的是：繼承人多，房子會變成大家共有，之後要賣、要分，都要先談好。

爸媽自己的保障，要先想好

房子過戶出去，法律上就是孩子的了。孩子要賣、要拿去貸款，原則上不用經過爸媽同意。

比較常見的做法是「附負擔的贈與」：在書面契約寫清楚孩子要做的事，例如讓爸媽住到終老、每月給生活費。孩子不做，爸媽可以請求履行或撤銷贈與。另外，孩子對爸媽有故意犯罪的侵害行為，或該扶養卻不扶養，民法也讓爸媽可以撤銷贈與，但要在知道後 1 年內主張。

撤銷贈與真的要把房子拿回來，不一定順利，尤其房子已經被賣掉或設定貸款的時候。所以要不要過戶、契約怎麼寫，建議先找律師或地政士一起規劃。也有人選擇贈與現金、讓孩子自己去買，成本就是實際買價。

這篇的資料

免稅額為財政部公告 2026 年（民國 115 年）適用的金額；其他規定整理自財政部、各區國稅局公開說明與民法條文（2026 年 11 月查證）。死亡前 2 年內贈與的規定，立法院已於 2026 年 8 月三讀修正，申報細節以財政部後續公告為準。稅法和函釋會更新，個案也會因為取得時間、設籍、使用情形不同而有差別。這篇是一般說明，實際以最新法規與稅捐機關認定為準。