自住換屋怎麼省稅？房地合一 400 萬免稅、重購退稅條件，和最常踩的戶籍地雷

一、房地合一 400 萬免稅，三個條件要同時符合

符合的話，賺的部分 400 萬以內免稅，超過的部分只課 10%。免稅也一樣要在移轉登記完成隔天起 30 天內申報。

• 本人、配偶或未成年子女在這間房子設籍，而且持有並居住「連續」滿 6 年。
• 賣之前的 6 年內，沒有出租、營業或執行業務使用。
• 本人、配偶和未成年子女，前 6 年內沒有用過這個自住優惠。

二、換屋可以申請重購退稅

賣掉自住的房子、再買一間自住的（先賣後買、先買後賣都可以，但賣掉的要是原本自住的舊房子，「買新賣新」不行；先後看的是登記日，不是簽約日），兩邊的移轉登記在 2 年內，就可以申請退還或扣抵房地合一稅。新房子越貴退越多：照新房價格占舊房賣價的比例退，新的比舊的貴就全退。

條件是本人、配偶或未成年子女在賣掉和買進的房子都設籍、而且真的住，沒有出租或營業。

土地增值稅也有自己的重購退稅：2 年內買賣自用住宅用地，新買的土地地價超過舊地賣價扣掉已繳的土地增值稅，就可以申請退還不夠的部分，最多退到當初繳的稅。這個是向地方稅務局申請，跟房地合一是分開的兩件事。

退了稅以後，5 年內要注意

• 重購的房子 5 年內再賣掉、改成出租或營業，退的稅會被追回來。
• 土地增值稅的部分，5 年內全戶遷出、只剩空戶，也會被追繳。至少要留本人、配偶或直系親屬一個人的戶籍。
• 預售屋還沒交屋、還不能住的時候，不能拿來辦重購退稅，要等真的設籍住進去。

三、最常踩的戶籍地雷

• 成年子女或父母設籍不算：400 萬免稅看的是本人、配偶、未成年子女。孩子成年後自己住這裡、你和配偶戶籍不在，就不符合。
• 戶籍遷出就中斷：為了學區、工作或長期在國外把戶籍遷走，6 年要重新算。只有設籍、沒有真的住也不行。
• 借戶籍給親友：兄弟姊妹、朋友設在你家，不代表 400 萬一定沒了，但他們的戶籍不能幫你成立自住條件；稅務單位也可能問你是不是出租。真的是借住，要留無償借用的書面證明。
• 謄本主要用途寫「一般事務所」：波媽親自打電話問過北區國稅局，回覆是只要可以辦理自住（自用住宅）、有實際自住的事實，戶籍也設在裡面，一樣可以辦重購退稅，不要自己先放棄。每間情況不同，送件前還是先跟轄區國稅局確認。

這篇的資料

整理自財政部、各區國稅局、地方稅務局公開說明與新聞稿（2026 年 11 月查證）。稅法和函釋會更新，個案也會因為取得時間、設籍、使用情形不同而有差別。這篇是一般說明，實際以最新法規與稅捐機關認定為準。