2026最新買房攻略

1｜購屋預算：先算清楚，再去看房

自備款

• 自備款＝成交價－銀行貸款。貸幾成要看銀行對「那間房子＋你這個人」的評估。
• 小套房、屋齡太老、第二間房、公司名義，成數都可能比較低，看房前先問清楚。

月付金

• 每月房貸建議抓在家庭月收入的 1/3 以內，生活才不會被房貸綁住。
• 用波媽的房貸試算輸入總價、成數、年限，馬上知道每月要付多少。

總成本（不是只有房價）

• 自備款＋過戶稅費＋裝潢家具＋搬家＋預繳管理費＋保險。
• 波媽建議：除了自備款，再多留一筆「生活緩衝金」，至少 6 個月的房貸＋生活費。

2｜貸款準備：先問銀行，再下斡旋

首購資格

• 申請青安貸款的條件：本人、配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅（各銀行對「首購」的認定可能不同）。
• 符合條件可以申請青安貸款 3.0（2026/8/1～2029/7/31 受理）：最高貸 1,000 萬（新婚 1,200 萬、家有未成年子女 1,500 萬）、最長 40 年、寬限期最長 5 年。
• 3.0 多了門檻：申請時未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以下、新北房價上限 2,500 萬。細節以承辦銀行公告為準，波媽幫你查最新的。

成數

• 第一間自住房，一般銀行可貸到成交價的 7～8 成（依個人條件與房屋評估）。
• 名下已有房子再買（第二戶），央行自 2026/9/18 起規定最高可貸 7 成，但沒有寬限期；第三戶以上最高 3 成。

利率

• 同一間房子，不同銀行利率可能差很多，薪轉銀行、往來久的銀行通常比較好談。
• 信用很重要：卡費準時繳、不要有遲繳紀錄，買房前半年不要亂辦新貸款。

3｜區域挑選：住得開心，也要好轉手

生活機能

• 走路 10 分鐘內有沒有超市、市場、學校、公園、診所？
• 林口台地：A7 體育大學站（龜山樂善）、A8 長庚醫院站、A9 林口站周邊，各有各的生活圈 → 林口買房總整理：三站怎麼選

交通

• 上班通勤實際開一次車、搭一次捷運，尖峰時間跟假日差很多。
• 機場捷運、國道一號、國道二號，看你上班往哪個方向。

增值性

• 看未來有沒有重大建設、學區、捷運站距離，但不要只聽「一定會漲」。
• 先上實價登錄看附近真的成交多少，比聽別人說準。

4｜看屋重點：一定要看兩次

採光

• 看座向、前面有沒有被擋住；白天去一次、晚上或下雨天再去一次。

格局

• 有沒有暗房、走道浪費、柱子位置能不能放家具；廁所、廚房有沒有對外窗。

屋況檢查

• 天花板、牆角有沒有壁癌水痕；開窗看氣密、開水龍頭看水壓；看電箱安培夠不夠。
• 問清楚：管理費、車位是坡道平面還是機械、社區有沒有漏水或大修爭議。

5｜稅費成本：買方要付的這些錢

裝修預留

• 中古屋常見要換管線、浴室、廚房，預算要另外抓。
• 契稅是用「評定現值」算，不是成交價，所以通常比想像的少；每間都不一樣，波媽可以用那間的數字幫你算。

6｜出價策略：用數字談，不用感覺談

行情判讀

• 先看同社區、同路段最近一年實價登錄，再看樓層、屋況、車位有沒有差別。

議價技巧

• 出價要有根據：把你查到的成交紀錄、屋況要花的修繕費講出來。
• 「要約」或「斡旋」都可以出價：斡旋要付斡旋金，屋主同意就轉成「定金」；要約書（內政部版範本）不用付錢，屋主答應前還可以撤回。仲介收斡旋金前，要先用書面告訴你可以改用要約書。

時機

• 看到喜歡的先問清楚、不要急著衝；但真的條件好的房子，猶豫太久常常被別人買走。
• 簽約到交屋通常約 1～2 個月（依契約約定），簽約時通常先付成交價一成左右。